位于東莞西南部的厚街鎮(zhèn)，早已不是地圖上一個(gè)普通的地理坐標(biāo)。驅(qū)車駛過其縱橫交錯(cuò)的工業(yè)大道，鱗次櫛比的廠房構(gòu)成一道獨(dú)特的城市天際線。在這些或嶄新或帶著歲月痕跡的圍墻之內(nèi)，機(jī)器的轟鳴與產(chǎn)業(yè)迭代的脈搏同頻共振。一個(gè)自然而核心的問題隨之浮現(xiàn)：支撐起這片龐大廠房租賃市場的，究竟是哪些行業(yè)？它們的集聚，又勾勒出怎樣一幅中國制造業(yè)演進(jìn)的地域樣本？

深入厚街的產(chǎn)業(yè)肌理，三大支柱行業(yè)構(gòu)成了廠房需求最堅(jiān)實(shí)的基本盤，它們也是觀察厚街乃至東莞制造基因的最佳窗口。

一、首當(dāng)其沖的是底蘊(yùn)深厚的家具制造業(yè)。

厚街被譽(yù)為“東方家具之都”，其行業(yè)地位絕非虛名。從S256省道（原107國道厚街段）沿線延展開去，密布著從木材加工、五金配件、海綿生產(chǎn)到成品組裝、展示銷售的完整產(chǎn)業(yè)鏈。這里的廠房形態(tài)也極具特色：前店后廠的大型綜合體、專注于某一道工序的中型車間、以及為初創(chuàng)設(shè)計(jì)品牌提供的靈活小型空間，共同滿足了這個(gè)龐大產(chǎn)業(yè)的不同需求。每年兩屆的“國際名家具（東莞）展覽會(huì)”，不僅吸引全球客商，更持續(xù)催生著對(duì)展示廳、倉儲(chǔ)物流及配套生產(chǎn)空間的巨大需求，使得家具及相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)，成為厚街工業(yè)地產(chǎn)市場中最穩(wěn)定、最持久的“壓艙石”。

二、緊隨其后的是充滿活力的電子信息及機(jī)電設(shè)備制造業(yè)。

隨著東莞整體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，厚街承接并培育了相當(dāng)比重的電子零部件、通訊設(shè)備、精密儀器和自動(dòng)化設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)。它們往往對(duì)廠房的層高、承重、電力供應(yīng)（特別是穩(wěn)定性和容量）、防塵乃至物流效率有更高要求。近年來，圍繞5G設(shè)備、新能源汽車零部件、智能穿戴等新興領(lǐng)域的制造企業(yè)悄然增多，它們對(duì)現(xiàn)代化、高標(biāo)準(zhǔn)廠房的需求，正不斷拉動(dòng)厚街工業(yè)物業(yè)的升級(jí)換代，推動(dòng)了一批舊廠房的改造和新園區(qū)的建設(shè)。

三、不容忽視的第三極是鞋業(yè)及皮革、手袋等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。

厚街素有“世界鞋業(yè)總部基地”之稱，雖然經(jīng)歷成本上升和部分產(chǎn)能轉(zhuǎn)移的挑戰(zhàn)，但高端制鞋、研發(fā)設(shè)計(jì)、鞋機(jī)生產(chǎn)和貿(mào)易環(huán)節(jié)依然根植于此。相應(yīng)的，對(duì)特定生產(chǎn)環(huán)境（如通風(fēng)、環(huán)保處理）有要求的皮革處理車間，以及專注于時(shí)尚手袋、箱包制造的工廠，依然在厚街的工業(yè)分區(qū)中占據(jù)重要一席。這些行業(yè)的廠房需求，體現(xiàn)的是厚街在特定消費(fèi)品制造領(lǐng)域難以被輕易取代的集群優(yōu)勢(shì)與工藝積累。

除了上述三大主力，厚街的廠房租客名錄也呈現(xiàn)出多元化的趨勢(shì)：

1、印刷包裝業(yè)：作為制造業(yè)不可或缺的配套服務(wù)，服務(wù)于本地龐大的產(chǎn)品輸出需求。

2、食品加工與倉儲(chǔ)物流：依托東莞及粵港澳大灣區(qū)巨大的消費(fèi)市場，相關(guān)企業(yè)對(duì)潔凈車間和冷鏈倉儲(chǔ)設(shè)施的需求日益增長。

3、新材料與模具加工：作為支撐高端制造的基礎(chǔ)性行業(yè)，散布于各工業(yè)區(qū)，為上述主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)提供關(guān)鍵技術(shù)支撐。

綜上所述，厚街的廠房出租市場，并非由某個(gè)單一行業(yè)壟斷，而是由家具制造、電子信息、鞋業(yè)皮具這三大傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)構(gòu)筑起核心支柱，并輔以一系列配套及新興行業(yè)，共同形成了一個(gè)生態(tài)豐富、鏈條完整、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)集群。這一格局，是市場自發(fā)選擇與地方政府長期產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)共同作用的結(jié)果。

當(dāng)前的市場趨勢(shì)顯示，單純的“大空間、低租金”吸引力正在減弱。企業(yè)對(duì)廠房的環(huán)保合規(guī)性、安全生產(chǎn)條件、園區(qū)管理服務(wù)、乃至毗鄰產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)的地理位置愈發(fā)看重。這也倒逼著厚街的廠房業(yè)主和運(yùn)營方，從提供單一物理空間，轉(zhuǎn)向提供更具附加值的產(chǎn)業(yè)空間解決方案。

因此，厚街廠房出租市場的主導(dǎo)行業(yè)圖譜，本質(zhì)上是一張動(dòng)態(tài)演進(jìn)的“東莞制造”晴雨表。它既銘刻著“世界工廠”曾經(jīng)輝煌的足跡，也清晰地指向了以專業(yè)化、集群化、高附加值化為特征的未來之路。對(duì)于投資者、企業(yè)主或觀察者而言，讀懂厚街廠房間流動(dòng)的產(chǎn)業(yè)脈絡(luò)，便能在相當(dāng)程度上把握珠三角制造業(yè)跳動(dòng)的脈搏與轉(zhuǎn)型的方向。